Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?

 

 

Zakup mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie owego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak postanowienie w ten sposób, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości w Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować blisko 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze po mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem ogromne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony na obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wynajem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na jeden z dwóch sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W sytuacji zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony Sprawdz to po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

 

 

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same moja firma mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla odmiennych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy nieruchomości w rzeszowie stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg zawartosc po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Natomiast przydatne odnosniki w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy poprzez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dni w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Przychody, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub równoczesne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, jednak nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były odpowiednio zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar